Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin düzgün müəyyənləşdirilməsi həm alqı-satqı, həm də investisiya qərarlarının verilməsində mühüm rol oynayır.
Son illər qiymətləndirmə sahəsində rəqəmsal həllər və süni intellekt texnologiyalarının tətbiqi genişlənsə də, bu yeniliklərin peşəkar qiymətləndiricini əvəz edib-etməyəcəyi müzakirə mövzusudur.
Yeni və köhnə tikililərin qiymətləndirilməsində əsas meyarlar, rəqəmsal sistemlərin imkanları və vətəndaşların etibarlı qiymətləndirici seçərkən diqqət etməli olduqları məqamlarla bağlı Sfera.az-ın suallarını Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc cavablandırıb.
– Yeni tikili və köhnə binaların qiymətləndirilməsi zamanı hansı əsas meyarlar nəzərə alınır?
– Yeni tikililər və köhnə binalar yaşayış təyinatlı daşınmaz əmlak olduğuna görə onların qiymətləndirilməsində oxşar meyarlar əsas götürülür. Bunlara ərazidə infrastrukturun inkişaf səviyyəsi, binanın yerləşməsi, mərtəbəliliyi, mənzilin küncdə və ya orta hissədə yerləşməsi, təmir vəziyyəti, ümumi sahəsi, yerləşdiyi mərtəbə və investisiya baxımından cəlbediciliyi daxildir. Son illərdə isə enerji səmərəliliyi və ekoloji uyğunluq da qiymətləndirmədə mühüm amillərə çevrilib. Gələcəkdə ESG standartlarının daşınmaz əmlak bazarında daha böyük rol oynayacağı gözlənilir. Qiymətləndirmə zamanı əmlakın likvidliyi də nəzərə alınır. Yəni zərurət yarandıqda mənzilin nə qədər qısa müddətdə satıla bilməsi qiymətləndirilir. İnvestisiya məqsədilə alınan mənzillərdə isə kirayə potensialı xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Mənzilin hansı məbləğə kirayə verilə biləcəyi, kirayəçinin nə qədər tez tapılacağı və gəlirlilik səviyyəsi əsas göstəricilərdən hesab olunur. Məsələn, bazarda yüksək qiymətə satılan bəzi mənzillərdən əldə olunan kirayə gəliri aşağı olur. Mövcud yanaşmaya görə, ideal halda kirayədən əldə edilən gəlir təxminən 20 il ərzində mənzilin dəyərini ödəməlidir. Bu müddət daha uzun olarsa, həmin əmlak investisiya baxımından o qədər də sərfəli hesab edilmir.
– Rəqəmsal qiymətləndirmə sistemlərinin tətbiqi ilə bağlı hansı işlər görülür?
– Rəqəmsal qiymətləndirmə sistemləri zamanın tələbidir. Bununla belə, qiymətləndirməyə görə hüquqi məsuliyyət Dövlət İmtahan Mərkəzinin imtahanından keçərək fəaliyyət hüququ əldə etmiş qiymətləndiricinin üzərində qalır. Hesabatın sonunda imza atan şəxs və ya şirkət bütün məsuliyyəti daşıyır. Heç bir rəqəmsal sistem və ya süni intellekt bu məsuliyyəti öz üzərinə götürə bilməz. Hüquqi müstəvidə suallar yarandıqda cavabı proqram deyil, qiymətləndirici verir. Buna görə də rəqəmsal həllər yalnız köməkçi vasitə kimi istifadə edilməlidir. Süni intellekt məlumatların daha operativ toplanması və təhlili, əlavə informasiyanın əldə olunması, qərarvermə prosesində məsləhət və analitik dəstək göstərilməsi baxımından faydalıdır. Lakin qiymətləndirməni tam dəqiqliklə həyata keçirmək imkanına malik deyil. Obyektin bütün xüsusiyyətlərini düzgün müəyyənləşdirən və yekun qərarı verən yenə də peşəkar qiymətləndiricidir.
– Vətəndaşlar əmlaklarının bazar dəyərinin düzgün hesablandığına necə əmin ola və qiymətləndirici seçərkən hansı məqamlara diqqət yetirməlidirlər?
– İlk növbədə qiymətləndiricinin peşəkarlığına, iş təcrübəsinə, Dövlət İmtahan Mərkəzinin imtahanında əldə etdiyi nəticələrə və təmsil etdiyi şirkətin fəaliyyətinə diqqət yetirilməlidir. Beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğun olaraq hazırlanan hesabat vətəndaş üçün aydın və şəffaf olmalıdır. Hesabatda hesablamaların necə aparıldığı, hansı məlumatlara əsaslandığı və bazar dəyərinin hansı meyarlar üzrə müəyyən edildiyi açıq şəkildə göstərilməlidir. Belə olduqda vətəndaş da müəyyən edilən bazar dəyərinin real qiymətə uyğun olduğuna əmin ola bilər. Qiymətləndirici seçərkən onun müstəqilliyi də xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Obyekt və ya onun sahibi ilə maraq əlaqəsi olmamalı, bütün prosedurlar qanunvericiliyə uyğun və şəffaf şəkildə həyata keçirilməlidir. Xidmət haqqı qiymətləndirmənin nəticəsindən asılı olmamalı, qiymətləndirici isə daşınmaz əmlak bazarındakı dəyişiklikləri yaxından izləyən, tendensiyaları təhlil edən və kifayət qədər təcrübəyə malik peşəkar olmalıdır.
