Azərbaycanda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarına dəyişiklik edilib. Müvafiq fərmanı prezident İlham Əliyev imzalayıb. Dəyişikliyə əsasən, güzəştli ipoteka hüququ olan şəxslərin siyahısına yeni kateqoriya əlavə olunub.
Bu dəyişiklik Azərbaycanın sosial-iqtisadi siyasətində dövlət qulluqçularına yönələn dəstək mexanizmlərinin mərhələli şəkildə genişləndirildiyini göstərir. Xüsusilə ipoteka kreditləri kimi sosial təminat alətləri ölkədə həm mənzil təminatı probleminin həlli, həm də strateji peşələrdə kadr sabitliyinin qorunması üçün istifadə olunur.
Digər tərəfdən, bu qərar mənzil bazarına da dolayı təsir göstərə bilər. Güzəştli ipoteka imkanlarının genişlənməsi müəyyən kateqoriyalar üçün tələbi artıraraq bazarda aktivliyi yüksəldə bilər.
Azərbaycanda ipoteka kreditləri uzun illərdir mənzil probleminin həlli üçün əsas alətlərdən biri kimi təqdim olunsa da, bu mexanizmin əlçatanlığı cəmiyyətin bütün təbəqələri üçün eyni səviyyədə deyil. Rəsmi proqramlar və dövlət dəstəyi mövcud olsa da, real bazar şərtləri bir çox vətəndaş üçün ipotekanı hələ də çətin əldə olunan maliyyə alətinə çevirir.
Əsas problemlərdən biri ilkin ödəniş yüküdür. Mövcud ipoteka şərtlərinə görə, vətəndaşlar mənzil dəyərinin müəyyən hissəsini əvvəlcədən ödəməlidirlər. Bu isə orta gəlirli ailələr üçün ciddi maneə yaradır. Xüsusilə Bakı kimi böyük şəhərlərdə daşınmaz əmlak qiymətlərinin yüksək olması bu yükü daha da artırır.
Digər mühüm faktor aylıq ödənişlərin gəlirlərə nisbətidir. Bir çox hallarda rəsmi maaş səviyyəsi ilə mənzil kreditlərinin aylıq ödənişləri arasında ciddi uyğunsuzluq yaranır. Bu vəziyyət ipotekaya çıxışı formal olaraq mümkün etsə də, praktik olaraq məhdudlaşdırır.
Bank sektorunun risk siyasəti də əlçatanlığa təsir göstərən əsas elementlərdəndir. Kredit tarixçəsi, rəsmi gəlir sənədləri və sabit məşğulluq tələbləri geniş əhali qrupunu sistemdən kənarda saxlayır. Nəticədə, qeyri-rəsmi gəlir əldə edən və ya sərbəst işləyən vətəndaşlar üçün ipoteka demək olar ki, əlçatmaz olur.
Dövlətin sosial ipoteka proqramları müəyyən qruplar üçün güzəştlər təqdim etsə də, bu, ümumi problemin miqyasını tam həll etmir. Əksinə, sistem daxilində fərqli kateqoriyalar arasında fərqlərin artması da müşahidə olunur. Nəticə etibarilə, ipoteka bazarı formal olaraq mövcud və işlək görünsə də, onun real əlçatanlığı ciddi sosial-iqtisadi faktorlarla məhdudlaşır. Bu isə mənzil probleminin həllini yalnız kredit mexanizmləri ilə deyil, ümumi gəlir siyasəti və mənzil qiymətlərinin tənzimlənməsi ilə yanaşı düşünməyi zəruri edir.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) sədr müavini Günay İsmayılqızı Musavat.com-a mövzu ilə bağlı fikrini bölüşüb: “Azərbaycanda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə güzəştli şərtlərdən yararlanan şəxslərin siyahısının genişləndirilməsi dövlətin sosial-iqtisadi siyasətində ardıcıl və sistemli yanaşmanın göstəricisidir və bu addım xüsusilə strateji əhəmiyyət daşıyan sahələrdə çalışan kadrların sosial təminatının gücləndirilməsi baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb edir. İpoteka mexanizmləri artıq təkcə sosial müdafiə aləti olmaqdan çıxaraq iqtisadi siyasətin kompleks tərkib hissəsinə çevrilib. Bu alətlər vasitəsilə dövlət həm əhalinin mənzil təminatına dəstək verir, həm də iqtisadi aktivliyi stimullaşdırır. Güzəştli ipoteka hüququnun əhatə dairəsinin genişləndirilməsi sosial inklüzivliyin artırılması ilə yanaşı, əmək bazarında prioritet istiqamətlər üzrə çalışan şəxslərin ölkə daxilində qalmasına və uzunmüddətli fəaliyyətinə əlavə stimul yaradır.Qəbul edilən qərar daşınmaz əmlak bazarında balanslı canlanmaya səbəb olacaq. Bu tip qərarlar bazarda kəskin dalğalanma yaratmadan, daha çox strukturlaşdırılmış və davamlı tələb formalaşdırır. Xüsusilə, ilkin mənzil bazarında, yeni tikililərdə orta qiymət seqmentinə daxil olan mənzillərə marağın artması gözlənilir. Bununla belə, qiymətlərin kəskin yüksəlişi üçün fundamental əsaslar məhduddur. Çünki ipoteka portfelinin genişlənməsi dövlətin fiskal və monetar çərçivələri daxilində həyata keçirilir və bazarda tarazlıq qorunur”.AQP rəsmisinin sözlərinə görə, bu dəyişiklik inşaat sektoruna da dolayı müsbət təsir göstərəcək: “Tələbin daha proqnozlaşdırılan və davamlı xarakter alması tikinti şirkətlərinin planlaşdırma imkanlarını genişləndirir. Bu isə layihələrin mərhələli şəkildə həyata keçirilməsinə, yeni yaşayış komplekslərinin inşasında risklərin azalmasına və ümumilikdə sektorun daha sağlam inkişafına şərait yaradır. İpoteka kreditləşməsinin genişlənməsi qiymətləndirmə institutunun rolunu daha da artırır.
Daşınmaz əmlakın dəyərinin düzgün və obyektiv müəyyən edilməsi ipoteka prosesinin əsas sütunlarından biridir. Bu baxımdan, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası rəsmi peşəkar qurum kimi qiymətləndirmə fəaliyyətində beynəlxalq standartların tətbiqinə, metodoloji bazanın təkmilləşdirilməsinə, rəqəmsal idarəetməyə və şəffaflığın artırılmasına xüsusi önəm verir. İpoteka bazarının genişlənməsi ilə paralel olaraq qiymətləndirmə xidmətlərinə tələbatın artması da qaçılmazdır və bu, sektorun institusional inkişafını sürətləndirir”.
Müsahibimiz qeyd edib ki, sosial ipoteka proqramlarının genişləndirilməsi uzunmüddətli perspektivdə iqtisadiyyatın bir neçə seqmentində yüksəldici effekt yaradır: “Mənzil təminatının yaxşılaşması əhalinin rifahına birbaşa təsir göstərir. Eyni zamanda bank sektoru, tikinti sənayesi və əlaqəli sahələr arasında iqtisadi əlaqələri gücləndirir. Bu isə ümumi daxili məhsulun formalaşmasında qeyri-neft sektorunun payının artmasına da müsbət təsir edə bilər.
Bu qərar bazar iştirakçıları üçün də müsbət siqnal rolunu oynayır. Dövlət tərəfindən sosial ipoteka alətlərinin davamlı şəkildə genişləndirilməsi investorlarda və bazar subyektlərində etimadı artırır, gözləntiləri sabitləşdirir və uzunmüddətli planlaşdırmanı təşviq edir. Nəticə etibarilə bu cür qərarlar həm sosial, həm də iqtisadi baxımdan kompleks və dayanıqlı inkişaf məqsədlərinə xidmət edir”.
